Entenda o tratamento previsto na legislação, a posição atualmente adotada pela Receita Federal e as decisões judiciais que vêm reconhecendo, em determinadas situações, a aplicação de reduções ao não residente fiscal.
27 de setembro de 2026
Quem mora no exterior e possui um imóvel no Brasil pode se deparar com uma questão importante no momento da venda: como será calculado o imposto sobre o ganho de capital?
Antes de analisar essa questão, porém, é importante esclarecer um ponto fundamental: morar no exterior não significa, necessariamente, ser não residente para fins fiscais no Brasil.
Para a aplicação das regras tributárias destinadas aos não residentes, é necessário que a pessoa tenha efetivamente adquirido a condição de não residente fiscal no Brasil, de acordo com as regras brasileiras de residência fiscal.
Essa distinção é essencial porque a tributação do ganho de capital analisada neste artigo parte justamente da condição de não residente para fins fiscais na data da venda.
Uma pessoa pode estar fisicamente vivendo em outro país e, dependendo das circunstâncias e do tempo de permanência no exterior, ainda manter a condição de residente fiscal no Brasil.
Da mesma forma, uma pessoa que tenha deixado o Brasil e adquirido a condição de não residente fiscal estará sujeita às regras específicas aplicáveis aos não residentes, ainda que continue mantendo bens, investimentos ou imóveis no País.
Por isso, antes de analisar o imposto sobre a venda de um imóvel, é necessário determinar qual era a condição de residência fiscal do proprietário na data da alienação.
Essa é uma etapa anterior ao próprio cálculo do ganho de capital.
O restante deste artigo considera a situação em que o proprietário já se caracteriza como não residente para fins fiscais no Brasil no momento da venda do imóvel.
O ponto de partida está no art. 18 da Lei nº 9.249/1995, que estabelece que o ganho de capital auferido por residente ou domiciliado no exterior será apurado e tributado de acordo com as regras aplicáveis aos residentes no Brasil.
Em outras palavras, a própria lei estabelece uma equiparação das regras de apuração e tributação do ganho de capital.
Essa disposição também foi incorporada ao Regulamento do Imposto sobre a Renda.
Mas existe uma norma administrativa que criou uma importante restrição.
A IN SRF nº 208/2002, que trata da tributação dos não residentes, estabelece que a alienação de bens e direitos situados no Brasil por pessoa caracterizada como não residente fiscal está sujeita à tributação definitiva do ganho de capital segundo as normas aplicáveis às pessoas físicas residentes no Brasil.
Entretanto, o § 5º do art. 26 da mesma instrução normativa estabelece que, na apuração do ganho de capital do não residente, não se aplicam as isenções e reduções previstas para o residente no Brasil.
Esse é o ponto central da controvérsia.
Assim, embora a lei estabeleça uma regra geral de equiparação, a Receita Federal interpreta que determinadas reduções e isenções não podem ser utilizadas por quem é não residente para fins fiscais.
Esse entendimento permanece vigente administrativamente.
A questão está em saber se uma instrução normativa poderia criar essa restrição quando a lei estabelece que o ganho de capital do residente ou domiciliado no exterior deve ser apurado segundo as regras aplicáveis ao residente no Brasil.
É justamente nesse ponto que surgiu uma linha de decisões judiciais favoráveis aos contribuintes.
Julgados do TRF3 e do TRF4 consideraram que o § 5º do art. 26 da IN SRF nº 208/2002 ultrapassa os limites da legislação e reconheceram, em determinadas situações, a aplicação ao não residente de regras de redução do ganho de capital.
Entre os fundamentos utilizados pelos tribunais está o entendimento de que o art. 18 da Lei nº 9.249/1995 estabeleceu a equiparação das regras de apuração e tributação e que uma norma administrativa não poderia restringir esse tratamento.
Um dos principais pontos discutidos judicialmente envolve os fatores de redução previstos no art. 40 da Lei nº 11.196/2005.
A Fazenda Nacional utiliza a referência expressa à pessoa física residente no País como argumento para sustentar que os fatores de redução não alcançariam o não residente.
Os contribuintes, por outro lado, defendem que a aplicação dessas regras decorre da própria equiparação estabelecida pelo art. 18 da Lei nº 9.249/1995.
Em diferentes casos, os Tribunais Regionais Federais têm acolhido essa segunda interpretação.
Portanto, existe atualmente uma linha jurisprudencial relevante reconhecendo a aplicação de determinadas reduções ao não residente fiscal.
Não necessariamente. Essa distinção é importante.
A existência de decisões favoráveis quanto a uma determinada redução não significa que todas as isenções previstas para residentes sejam automaticamente aplicáveis ao não residente fiscal.
Cada benefício possui fundamento legal próprio e precisa ser analisado separadamente.
Por exemplo, o art. 39 da Lei nº 11.196/2005 prevê uma hipótese de isenção para a pessoa física residente no País que venda um imóvel residencial e utilize o produto da venda, dentro das condições legais, na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil.
Já o art. 40 trata dos fatores de redução do ganho de capital.
São regras distintas e, portanto, não é adequado presumir que a conclusão judicial alcançada para uma delas se estenda automaticamente à outra.
A Receita Federal continua adotando entendimento restritivo quanto às hipóteses destinadas aos residentes, enquanto a discussão judicial deve ser examinada de acordo com o benefício específico.
A controvérsia também chegou ao Superior Tribunal de Justiça.
Há decisões do STJ relacionadas ao tema, inclusive o REsp nº 2.249.372/SP, no qual foi preservado, naquele caso concreto, o resultado favorável ao contribuinte.
Entretanto, é importante não interpretar essa decisão como se o STJ tivesse estabelecido uma regra nacional obrigatória determinando que todos os não residentes fiscais podem utilizar as reduções previstas para residentes.
Até o momento desta análise, não foi identificada uma tese vinculante nacional do STJ que tenha encerrado definitivamente essa controvérsia.
Assim, temos uma situação em que:
Se o proprietário é não residente para fins fiscais no Brasil na data da venda, existem atualmente dois referenciais que precisam ser conhecidos.
De um lado, existe o tratamento administrativo da Receita Federal, que não aplica ao não residente as isenções e reduções destinadas aos residentes.
De outro, existe uma tese judicial, já acolhida em diversos casos, segundo a qual determinadas regras de redução podem ser aplicadas ao não residente com fundamento no art. 18 da Lei nº 9.249/1995.
A diferença entre esses dois tratamentos pode ser relevante, especialmente em imóveis adquiridos há muitos anos ou em operações com ganho de capital elevado.
Isso não significa, porém, que seja possível simplesmente escolher o cálculo mais favorável e desconsiderar o procedimento administrativo.
Além da apuração do imposto, a operação envolve regras específicas sobre o recolhimento e a responsabilidade tributária aplicáveis à alienação de bens por pessoa não residente para fins fiscais.
A tributação do ganho de capital na venda de imóvel situado no Brasil por pessoa física não residente para fins fiscais envolve hoje uma divergência entre o entendimento administrativo da Receita Federal e uma linha relevante da jurisprudência judicial.
A Receita Federal continua entendendo que as isenções e reduções previstas para residentes não se aplicam ao não residente.
Ao mesmo tempo, decisões dos Tribunais Regionais Federais vêm reconhecendo, em determinados casos, a aplicação de regras de redução do ganho de capital, afastando a restrição estabelecida pela IN SRF nº 208/2002.
Por isso, para quem mora no exterior e pretende vender um imóvel no Brasil, a primeira pergunta não deve ser apenas “quanto vou pagar de imposto?”
Antes disso, é necessário verificar:
“Qual é a minha condição de residência fiscal no Brasil na data da venda?”
Somente depois de definida essa condição é possível determinar qual conjunto de regras tributárias deverá ser considerado.
Se o proprietário for efetivamente não residente para fins fiscais, será necessário então analisar a tributação específica aplicável, inclusive a controvérsia existente sobre a utilização de determinadas reduções e isenções.
A existência de jurisprudência favorável não significa que a Receita Federal tenha alterado seu entendimento administrativo. Por isso, cada situação deve ser analisada individualmente, considerando a condição de residência fiscal, as características do imóvel, a data e a forma de aquisição, o valor da venda e a regra de redução ou isenção que eventualmente se pretenda aplicar.
Por Andreia Valim
Contadora Tributarista
Lei nº 9.249/1995, art. 18 – estabelece a regra de apuração e tributação do ganho de capital de residente ou domiciliado no exterior segundo as regras aplicáveis aos residentes no Brasil.
Lei nº 11.196/2005, arts. 39 e 40 – trata, respectivamente, da hipótese de isenção relacionada à alienação de imóvel residencial e dos fatores de redução do ganho de capital.
IN SRF nº 208/2002, art. 26 – disciplina a tributação do ganho de capital na alienação de bens situados no Brasil por não residentes, incluindo a restrição prevista no § 5º.
Perguntas e Respostas IRPF 2026 – orientação vigente da Receita Federal sobre a tributação do ganho de capital e as hipóteses de isenção e redução.
TRF3 – Processo nº 0002801-77.2012.4.03.6100 – discussão sobre a aplicação das regras de tributação do ganho de capital aos não residentes e o art. 18 da Lei nº 9.249/1995.
TRF3 – Processo nº 5001948-04.2022.4.03.6109 – aplicação de reduções do ganho de capital a não residente e discussão sobre a validade da restrição da IN SRF nº 208/2002.
TRF3 – Processo nº 5032033-97.2022.4.03.6100 – discussão sobre a aplicação do art. 40 da Lei nº 11.196/2005 ao não residente.
TRF3 – Processo nº 5013608-90.2020.4.03.6100 – discussão envolvendo redução do ganho de capital de não residente.
TRF4 – Processo nº 5020361-82.2021.4.04.7205/SC – discussão sobre a aplicação das regras de redução ao não residente.
STJ – REsp nº 2.249.372/SP – recurso relacionado à controvérsia sobre a aplicação das regras de redução ao não residente.
Este artigo apresenta uma visão geral sobre o tema, mas cada situação pode ter suas particularidades.
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